Approvata il 23 luglio, la variante alle norme del PRG di Roma modifica 67 articoli. Premio del 20% sulla SUL legittima demolita, housing sociale nei cambi d'uso della Città Storica, freno all'extralberghiero e stop alle aree di riserva nell'Agro. Con un vincolo di tutela che tocca proprio gli edifici dove il premio renderebbe di più.
Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva la variante alle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore generale di Roma. Il testo modifica 67 articoli, oltre la metà di quelli vigenti, a diciotto anni dall'entrata in vigore del piano del 2008. L'impianto strategico resta lo stesso, con la sua articolazione in Città Storica, città consolidata, città da ristrutturare e città della trasformazione. Cambiano gli strumenti con cui quell'impianto si attua, e con essi il valore relativo di molti immobili.
Il premio e la sua base di calcolo
La misura più rilevante per il mercato è l'incentivo pari al 20% della SUL legittima demolita, riconosciuto su tutto il territorio comunale con l'esclusione della Città Storica.
L'aggettivo conta quanto il numero.
Il premio si calcola sulla superficie che risulta dai titoli edilizi, e le porzioni abusive o non documentate non concorrono. Per un edificio degli anni Sessanta con ampliamenti mai regolarizzati, il 20% promesso può ridursi sensibilmente, o sparire, una volta ricostruito lo stato legittimo. La due diligence urbanistica, che nelle compravendite ordinarie si ferma spesso alla conformità catastale, diventa qui la variabile che determina la volumetria finale e quindi il prezzo che un operatore può offrire per l'immobile da sostituire.
Il premio, poi, non scatta in automatico. Deve stare dentro la disciplina della componente di piano, le distanze, gli standard, i vincoli e i requisiti del regolamento edilizio. Su lotti compressi della città consolidata, dove le distanze tra fabbricati sono già al limite, la superficie aggiuntiva può esistere sulla carta senza trovare spazio fisico.
Il vincolo che corre in parallelo
La variante si coordina con l'aggiornamento della Carta per la Qualità, che ha esteso il patrimonio censito a oltre mille villini storici e a numerose architetture del Novecento. Per le demolizioni e ricostruzioni è prevista una valutazione congiunta tra la Sovrintendenza Capitolina e l'Ufficio di Piano, chiamata a verificarne la compatibilità con gli obiettivi di tutela.
Il punto di attrito si vede a occhio nudo. Gli edifici su cui il premio del 20% renderebbe di più, palazzine e villini di inizio o metà Novecento in quartieri a valori elevati, coincidono in buona parte con quelli che la Carta tende a proteggere. Un esito negativo lascia intatta la superficie esistente, ma trasforma la sostituzione in un recupero conservativo, con volumetria invariata e un conto economico del tutto diverso.
Un'alea da prezzare prima dell'offerta, edificio per edificio.
Sul costo di costruzione pesa inoltre il Titolo III-bis del regolamento edilizio, operativo da fine agosto, con le sue prestazioni ambientali obbligatorie e una premialità propria fino al 5% della SUL, la cui cumulabilità con il 20% andrà verificata sul testo coordinato delle norme.
Città Storica: dove il valore si sposta
Nella Città Storica il divieto di incremento volumetrico resta. Le novità agiscono sulle destinazioni d'uso. Nei cambi verso il residenziale scatta l'obbligo di riservare il 20% dell'intervento all'housing sociale, oppure di versare un onere straordinario destinato alle politiche abitative. Per un ufficio convertito in appartamenti di pregio nel centro si tratta di una riduzione diretta del differenziale di valore che rendeva redditizia la trasformazione.
In direzione opposta vanno altre due modifiche: cade il limite di 60 camere per le strutture alberghiere e sale a 1.000 metri quadrati la superficie massima dei locali commerciali, con la conferma dei 500 nel tessuto medievale. Le nuove norme creano inoltre una sottocategoria urbanistica per le attività extralberghiere e ne limitano l'insediamento, escludendole dai locali trasformati da non residenziale a residenziale e rinviando a un regolamento comunale ulteriori restrizioni.
L'effetto combinato favorisce l'albergo di medie dimensioni e il commercio su superfici maggiori. Penalizza invece la conversione di piccoli uffici in alloggi per affitti brevi, negli ultimi anni una delle strade più battute per valorizzare lo stock terziario minore del centro.
Agro romano chiuso, periferie da riprogettare
Fuori dal centro, la variante elimina la possibilità di trasformare in aree edificabili le aree di riserva dell'Agro romano, dove non potranno più atterrare nemmeno nuove compensazioni urbanistiche. Per chi detiene terreni agricoli con aspettative edificatorie, quell'aspettativa si chiude. Nella città da ristrutturare, circa 9.000 ettari con oltre 200 programmi integrati, l'attuazione potrà procedere per stralci e si consolida il ricorso al permesso di costruire convenzionato per urbanizzazioni e servizi. L'housing sociale entra come standard aggiuntivo, esteso a canone concordato, student housing e senior housing, a condizione di una convenzione con Roma Capitale.
Diverse misure richiedono atti successivi, dal regolamento sull'extralberghiero alla perimetrazione degli ambiti di rigenerazione, e per ogni pratica andrà verificata la disciplina transitoria.
Una città che sceglie cosa sostituire
Nel complesso la variante indirizza valore verso la sostituzione del patrimonio legittimo esistente e lo sottrae alle aspettative sul suolo libero e alle conversioni turistiche del centro. Il premio volumetrico funziona come leva solo dove prezzi di vendita, stato legittimo documentato, spazio fisico disponibile e assenza di vincoli di tutela coincidono. Sul resto del territorio apre una possibilità che il conto economico dovrà confermare caso per caso.