La proposta di regolamento presentata dalla Commissione europea il 9 settembre è stata letta come una stretta sugli affitti brevi. Per il mercato istituzionale conta di più un altro passaggio: la possibilità di limitare l'acquisto di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale.
Il 9 settembre il collegio dei commissari europei ha adottato la proposta di regolamento sull'accessibilità e la disponibilità degli alloggi, l'Affordable Housing Act. Nei giorni successivi il dibattito italiano si è concentrato quasi per intero sugli affitti brevi. L'associazione dei gestori ha parlato di un rischio per l'indotto turistico, Federalberghi ha accolto il testo con favore, la Fimaa lo ha definito un'intromissione nel diritto di proprietà.
La proposta però va oltre le locazioni turistiche. Consente alle autorità competenti di limitare l'acquisto o l'uso di terreni e immobili residenziali che non vengono acquistati o utilizzati come abitazione principale, indipendentemente da chi li occupi.
La formulazione è ampia. Riguarda la seconda casa del privato, ma riguarda anche l'acquisto di un intero edificio da parte di un soggetto commerciale.
Come si dichiara la pressione abitativa
Il regolamento non impone misure. Fissa criteri comuni perché uno Stato, una regione o un comune possano dichiarare un'area sotto pressione abitativa e, solo a quel punto, introdurre restrizioni giustificate dai dati e proporzionate allo scopo. L'area può coincidere con un comune, una città metropolitana o un singolo quartiere.
Secondo le prime ricostruzioni della stampa di settore, le soglie ruotano attorno al rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito medio annuo: otto volte, se il rapporto è cresciuto con continuità nell'ultimo decennio, dieci volte senza ulteriori condizioni. A questo si aggiunge una valutazione prospettica che dimostri che la situazione non migliorerà nei tre anni successivi. Sono parametri da verificare sul testo definitivo, che Parlamento e Consiglio potranno modificare.
La Commissione ha motivato l'intervento con i dati delle capitali. In dieci anni gli affitti sono cresciuti del 59% a Berlino, del 75% a Madrid, del 103% a Lisbona.
Il perimetro che interessa gli investitori
Il residenziale in affitto gestito professionalmente è stato negli ultimi anni uno dei pochi segmenti in crescita per il capitale istituzionale in Italia. Si concentra a Milano e, in misura minore, a Roma, Bologna e Firenze, cioè nelle città con le maggiori probabilità di superare le soglie del regolamento almeno in alcuni quartieri. Un investitore che compra un edificio per affittarlo a lungo termine produce, per definizione, abitazioni principali per i suoi inquilini. Se la norma guarda all'uso dell'immobile e non alla natura dell'acquirente, come la lettera della proposta lascia intendere, il build-to-rent resterebbe fuori dal perimetro. La formula lascia tuttavia margini interpretativi. Un comune potrebbe voler colpire le acquisizioni in blocco seguite da ristrutturazione e riposizionamento dei canoni, che nei quartieri sotto pressione sono esattamente le operazioni contro cui si organizzano i comitati di residenti.
Il precedente più vicino è olandese. Dal 2022 i comuni dei Paesi Bassi possono vietare, in zone delimitate, l'acquisto di abitazioni sotto una determinata soglia di valore per destinarle alla locazione, e diverse città lo hanno applicato, Amsterdam e Rotterdam tra le prime. Il regolamento europeo darebbe a misure di questo tipo una base giuridica comune, riducendo il rischio di contenzioso per chi le adotta.
Ed è proprio la riduzione del contenzioso a renderle più probabili.
I tempi e la due diligence
Trattandosi di un regolamento, una volta approvato sarà direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, senza bisogno di una legge di recepimento. Il percorso legislativo richiederà però tempo e il testo finale potrebbe essere diverso da quello presentato. In Italia le forze di maggioranza hanno già espresso critiche, e il Consiglio sarà la sede in cui la posizione del governo peserà di più.
L'effetto concreto, intanto, riguarda la due diligence. Un fondo che oggi valuta un'operazione residenziale in un quartiere semicentrale di Milano, con un orizzonte di uscita a sette anni, deve considerare la possibilità che a metà periodo l'amministrazione locale disponga di uno strumento che oggi non ha. Il reddito in corso non verrebbe toccato; toccata sarebbe la liquidità in uscita, perché un edificio acquistabile soltanto da chi lo destina a residenza principale ha una platea di compratori più ristretta e, a parità di canoni, un valore di realizzo più basso.
Quanto sia probabile che quel comune usi davvero lo strumento è difficile da stimare. L'effetto sul prezzo di uscita, invece, si calcola, e attraverso quel calcolo il regolamento produce conseguenze sulle valutazioni prima ancora di essere approvato.