Senza interventi, dal 1° gennaio 2027 la detrazione per ristrutturare l'abitazione principale scende dal 50% al 36%. Il governo, che oggi porta il Dpfp in Consiglio dei ministri, valuta un Ecobonus al 65% per i lavori energetici. Che cosa comporta questa incertezza per famiglie, imprese e valori dell'usato.
Oggi il Consiglio dei ministri esamina il Documento programmatico di finanza pubblica, primo passaggio formale verso la legge di bilancio 2027, il cui disegno è atteso entro il 20 ottobre. Sul capitolo casa, a questa data, circolano ipotesi. Nessun testo.
Il calendario già scritto, invece, è noto. La legge di bilancio 2025 ha fissato un percorso di riduzione delle detrazioni per i lavori edilizi e quella del 2026 si è limitata a rinviarlo di un anno. Per tutto il 2026 bonus ristrutturazioni ed Ecobonus valgono il 50% sull'abitazione principale, per chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale, e il 36% sugli altri immobili, entro un massimale di 96.000 euro per unità. Dal 1° gennaio 2027, salvo correzioni, le aliquote scendono al 36% e al 30%. Il bonus mobili, senza proroga, si chiude a fine anno.
Tre gradini, non uno
Il 2027 è solo il primo. Dal 2028 al 2033 la norma vigente prevede un'aliquota unica del 30% per tutte le abitazioni, con un massimale dimezzato a 48.000 euro. Espressa in detrazione massima per un intervento sulla prima casa, la sequenza è questa: 48.000 euro per spese pagate nel 2026, 34.560 nel 2027, 14.400 dal 2028.
Per i piccoli lavori la differenza si sente. Per la ristrutturazione completa di un appartamento cambia l'equazione economica dell'intervento.
Conta la data del bonifico, non quella del cantiere. Per le persone fisiche vale il criterio di cassa e le spese pagate entro il 31 dicembre 2026 mantengono l'aliquota piena anche se i lavori proseguono nell'anno successivo: su 50.000 euro spesi per l'abitazione principale, lo scarto tra 2026 e 2027 vale circa 7.000 euro di detrazione, distribuiti in dieci rate annuali. Sui redditi più alti pesa poi il tetto introdotto nel 2025, che sopra i 75.000 euro limita le spese detraibili complessive a 14.000 euro di base e a 8.000 oltre i 100.000, con un correttivo per i figli a carico.
Le ipotesi sul tavolo
Secondo le anticipazioni del Corriere della Sera e del Sole 24 Ore, il governo starebbe valutando due mosse. La prima è confermare anche per il 2027 il bonus ristrutturazioni al 50% sulle prime case. La seconda, più selettiva, è un Ecobonus rafforzato al 65% sull'abitazione principale per una lista chiusa di interventi: infissi, pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico, schermature solari, cappotti. Per gli altri immobili si parla del 36%. La copertura verrebbe dalla flessibilità europea sulle spese per l'energia, la stessa clausola per cui il governo chiederà al Parlamento uno scostamento di 28 miliardi tra 2027 e 2028, con voto previsto il 13 ottobre.
La lista non è casuale. Secondo i dati Enea sul 2025 quelle tipologie hanno assorbito circa 3,6 miliardi di investimenti in efficientamento, con gli infissi al primo posto.
Quello che i numeri non dicono
Serve prudenza su più livelli. Nessuna delle due ipotesi ha oggi una platea definita o una copertura certificata, e le stesse fonti che le riportano le descrivono come materia di confronto. Anche le cifre sulla domanda vanno maneggiate con cura. La quota di circa il 73% di beneficiari che usa la detrazione sulla prima casa, ripresa dalla stampa di settore su elaborazioni di dati Mef, misura i contribuenti e non gli importi: non dice quanto pesino le seconde case sul valore complessivo dei lavori.
C'è poi un'incognita di comportamento, ed è quella che peserà di più nei prossimi tre mesi.
Un taglio annunciato produce di solito un'anticipazione, perché chi ha lavori in programma paga entro dicembre. Un 65% annunciato ma non approvato spinge una parte della domanda nella direzione opposta: chi pensa a infissi, cappotto o pompa di calore ha un incentivo razionale ad aspettare il testo. L'effetto netto dipende da quale gruppo prevale, e oggi non esiste un dato che permetta di stimarlo. Se la manovra confermasse il 50% senza il 65%, chi ha atteso avrebbe perso poco. Se il 65% arrivasse davvero, l'attesa sarebbe premiata. Se non arrivasse nulla, la domanda rinviata incontrerebbe il 36%, e per una parte di essa il lavoro semplicemente non si farebbe.
Gli effetti sul mercato
Per le imprese l'ultimo trimestre rischia di essere affollato e il primo del 2027 vuoto, una dinamica già vista alla fine del Superbonus.
Sul residenziale l'effetto passa dal prezzo dell'usato da ristrutturare. Il valore di un appartamento in classe G incorpora il costo dei lavori al netto della detrazione che si aspetta chi lo compra. Con una detrazione più bassa quel netto sale, e lo sconto richiesto dall'acquirente si allarga, a meno che un Ecobonus selettivo non lo contenga proprio sugli interventi energetici. Così la manovra finisce per decidere anche il differenziale di prezzo tra immobili efficienti e inefficienti, un tema che la direttiva Case Green aveva già reso centrale per banche e valutatori.
C'è infine una questione distributiva. Le aliquote più alte sono riservate all'abitazione principale del proprietario, e investitori privati e piccoli locatori, che detengono buona parte dello stock in affitto, restano sul gradino più basso in tutti gli scenari.
Il quadro che si delinea
Il regime che si profila per il 2027 è più selettivo, più orientato all'energia e, sul valore massimo detraibile, progressivamente meno generoso. L'unica data certa è il 31 dicembre 2026. Fino al deposito del testo in Parlamento, chi pianifica lavori o acquisti ha un solo riferimento solido nella norma vigente, che rappresenta anche il caso peggiore: qualunque ipotesi oggi in discussione potrebbe soltanto migliorarne il conto.