Cedolare secca sui negozi verso la manovra 2027: chi ne beneficia davvero e che cosa può fare contro le serrande abbassate

Tra le misure allo studio per la legge di bilancio 2027 c'è il ritorno della cedolare secca sugli affitti commerciali. Ne ha parlato il viceministro Maurizio Leo, e il confronto tecnico tra Mef, Confedilizia e Confcommercio prosegue da settimane. Lo schema che circola è circoscritto: aliquota del 21%, solo per i contratti stipulati dal 2027, solo per negozi e botteghe di categoria catastale C/1 sotto una soglia compresa tra 250 e 300 metri quadrati, con un'attenzione specifica ai locali sfitti. L'imposta sostituirebbe Irpef, addizionali, registro e bollo.

Il precedente del 2019

La legge di bilancio 2019 aveva introdotto la stessa aliquota per i C/1 fino a 600 metri quadrati, pertinenze escluse, con contratti firmati in quell'anno. Durò dodici mesi e non fu rinnovata. Una clausola antielusiva escludeva i contratti in corso al 15 ottobre 2018 chiusi in anticipo per essere riscritti tra le stesse parti, ed è ragionevole attendersi una norma analoga.

Una valutazione pubblica degli effetti di quell'anno sui locali vuoti, per quanto risulta, non esiste.

Per chi deve stimare l'impatto della nuova versione è un vuoto serio. Confedilizia, partendo dalla quota di adesione stimata dal Mef e da circa 112 mila nuovi contratti l'anno, calcola un costo di circa 170 milioni annui se il modello del 2019 venisse replicato, e sostiene che la cedolare farebbe crescere il numero dei contratti e quindi la base imponibile.

Perché la soglia non è un dettaglio tecnico

Scendere da 600 a 250 metri quadrati restringe molto la platea, e non in modo arbitrario. Duecentocinquanta metri quadrati sono la superficie massima di un esercizio di vicinato nei comuni con più di 10.000 abitanti secondo il decreto legislativo 114 del 1998, la riforma Bersani del commercio. Con la soglia a 250 la leva fiscale coincide con la definizione normativa di negozio di prossimità ed esclude medie strutture, showroom e buona parte della ristorazione organizzata. A 300 il perimetro si allarga di poco ma perde questa coerenza.

C'è un secondo filtro, meno discusso. La cedolare è riservata alle persone fisiche che non affittano nell'esercizio d'impresa. Fondi, Sgr e società immobiliari, che possiedono gran parte dei negozi sulle vie primarie delle grandi città, restano fuori per costruzione. La misura agisce sul patrimonio frammentato dei piccoli proprietari, quello che prevale nelle vie commerciali secondarie e nei centri delle città medie.

I conti del proprietario

Per un privato nello scaglione più alto, il prelievo su un canone commerciale tra Irpef al 43% sul 95% del canone, addizionali e quota di registro si colloca intorno al 44%, con differenze da regione a regione. Con la cedolare scenderebbe al 21%. Su un canone di 18.000 euro annui il risparmio supera di poco i 4.000 euro.

Diverso il caso del pensionato con un solo negozio, che ricade nel primo scaglione al 23%. Qui il vantaggio si riduce a circa quattro punti di canone.

Dall'altra parte della bilancia c'è la rinuncia all'aggiornamento Istat, che per le locazioni commerciali la legge 392 del 1978 consente fino al 75% della variazione dei prezzi. Nel 2019 l'inflazione italiana era sotto l'1% e rinunciare costava poco. Ad agosto 2026 era al 3,3%. Se restasse su quel livello, l'aggiornamento perduto arriverebbe a circa il 13% del canone al sesto anno del contratto. Per il contribuente ad aliquota alta la cedolare resta largamente favorevole; per quello ad aliquota bassa, dal terzo anno l'adeguamento a cui ha rinunciato supera il risparmio d'imposta annuo.

Chi incassa il beneficio

Confcommercio chiede di legare la cedolare a una riduzione concordata del canone, per trasferire parte del vantaggio a chi apre l'attività. Confedilizia è contraria e osserva che la rinuncia all'aggiornamento è già un trasferimento implicito al conduttore.

Il mercato una risposta la dà da solo, diversa da strada a strada. Dove i locali restano vuoti da mesi la domanda è debole, il proprietario ha poco potere contrattuale e lo sconto fiscale tende a tradursi in richieste di canone più basse. Dove la domanda è forte il beneficio rimane a chi affitta. Un vincolo per legge morderebbe soprattutto nelle vie che non ne hanno bisogno.

Il limite di una leva fiscale

Secondo l'osservatorio Confcommercio "Città e demografia d'impresa", nei 122 comuni medio-grandi analizzati hanno chiuso tra il 2012 e il 2025 circa 156 mila negozi e attività ambulanti, e il ritmo è salito al 3,1% annuo nel 2025. Belluno, Vercelli e Trieste hanno perso più di un terzo dei piccoli esercizi; edicole, librerie, abbigliamento e ferramenta sono le categorie più colpite.

Sono in gran parte cause di domanda: commercio elettronico, calo demografico, consumi che si spostano verso servizi e ristorazione. Un'imposta più bassa per il proprietario riduce il costo di occupazione del locale. I clienti in una strada che li ha persi non li riporta.

Un bilancio provvisorio

Rispetto al 2019 la nuova cedolare sarebbe più mirata, coerente con la definizione di vicinato e contenuta nel costo per l'erario. Il suo rendimento reale dipenderà dalla durata, perché un regime limitato a un solo anno di stipula orienta poco decisioni su contratti di sei anni rinnovabili, dal livello dell'inflazione, che erode il vantaggio dei proprietari a reddito più basso, e dalla presenza di una domanda commerciale da intercettare, che nessuna aliquota può generare dove manca.