Il disegno di legge di bilancio approvato il 28 ottobre porta la cedolare sul canone concordato dal 10% al 5%, e all'1% con inquilini under 35. A parità di incasso netto, il canone calmierato può stare fino al 17-20% sotto il libero mercato, contro il 12% di oggi.
Il 28 ottobre il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il 2027. Per la casa le novità annunciate sono tre: la proroga delle detrazioni per le ristrutturazioni al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, una cedolare secca al 21% per i negozi in categoria C/1 sotto i 300 metri quadrati e una cedolare molto più leggera per gli affitti a canone concordato. Qui l'aliquota scende dal 10% al 5%, e all'1% quando l'inquilino ha meno di 35 anni.
Quest'ultima misura cambia un calcolo che molti proprietari fanno ogni volta che un appartamento si libera.
Il conto del proprietario
Il canone concordato si fissa dentro le fasce degli accordi territoriali, firmati zona per zona dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Quasi sempre è più basso del canone di mercato, e la distanza varia molto da un quartiere all'altro. In cambio il proprietario ottiene un prelievo ridotto, una durata più corta (tre anni più due invece di quattro più quattro) e, per legge, un'IMU ridotta del 25%.
La domanda pratica è quale sconto sul canone libero renda indifferente la scelta a parità di incasso netto. Con il canone libero in cedolare al 21% il proprietario trattiene 79 euro ogni 100 di affitto. Con l'aliquota del 10% oggi in vigore, il concordato pareggia se il canone non scende più del 12,2% sotto il libero. Con il 5% la soglia sale al 16,8%. Con l'1% riservato agli under 35 arriva al 20,2%.
Un esempio rende l'idea. Su un appartamento che sul mercato libero renderebbe 1.000 euro al mese, chi oggi accetta 850 euro a canone concordato incassa 765 euro netti, contro i 790 del libero. Con le nuove aliquote gli stessi 850 euro diventerebbero 807,50 euro netti, oppure 841,50 con un inquilino sotto i 35 anni.
Il conto si rovescia.
Nel calcolo non entrano lo sconto IMU, che sposta ancora di più la convenienza verso il concordato, né il rischio di morosità, che con il regime fiscale non ha nulla a che fare.
Dove la misura sposta davvero
La soglia va confrontata con la distanza reale tra le fasce degli accordi e il mercato. Dove quella distanza resta entro il 15-17%, il nuovo regime rende il concordato la scelta più conveniente per quasi tutti i proprietari che già optano per la cedolare. Dove il libero mercato è salito molto più in fretta degli accordi, come in diversi quartieri centrali delle città più care, lo scarto può essere ben più ampio e nessuna di queste aliquote basta a colmarlo.
Lì l'effetto dipenderà dalla revisione delle fasce, cioè da Comuni e associazioni. L'incentivo fiscale arriva da Roma, il canone ammesso si decide in sede locale.
Affitti brevi e affitti lunghi
Molti commenti si sono concentrati sul possibile travaso dagli affitti turistici. Per le locazioni brevi la cedolare resta al 21% sul primo appartamento e al 26% sul secondo; dal terzo l'attività si presume d'impresa. Il divario con il 5% è ampio, ma in una zona turistica un appartamento in affitto breve può produrre incassi lordi pari a un multiplo di un concordato, e qualche punto di aliquota non ribalta il confronto. Se ci sarà un travaso, riguarderà le unità marginali: zone poco turistiche, tassi di occupazione bassi, proprietari stanchi della gestione quotidiana.
Quello che il testo deve ancora chiarire
Le cifre vengono dal comunicato del governo e dalle prime ricostruzioni; il testo del disegno di legge e l'esame parlamentare possono modificarle. Alcuni punti pratici restano aperti. Non si sa ancora come verrà verificata l'età dell'inquilino, che cosa accadrà quando compie 35 anni a contratto in corso e se l'aliquota dell'1% resterà agganciata al contratto anche dopo il rinnovo. Resta da capire anche se la riduzione varrà per i contratti già in essere o solo per quelli nuovi, una differenza che pesa per chi ha firmato nelle ultime settimane.
Una soglia da confrontare con gli accordi
Per il proprietario la scelta tra libero e concordato si riduce a due numeri: lo sconto imposto dall'accordo territoriale della sua zona e la soglia di pareggio fissata dall'aliquota. Il disegno di legge sposta questa soglia di quasi cinque punti, otto per gli under 35. Dove le fasce sono rimaste vicine al mercato basterà a spostare un numero rilevante di contratti; dove sono rimaste indietro, la leva vera resta l'aggiornamento degli accordi.