Secondo Idealista, nel secondo trimestre la nuda proprietà era offerta il 26% sotto la piena proprietà a Milano e il 41% a Trieste. L'età di chi vende spiega una parte della distanza; il rendimento dell'immobile, che la tabella fiscale ignora, ne spiega un'altra.
Nel secondo trimestre del 2026, secondo l'ufficio studi di Idealista, una casa offerta in nuda proprietà a Milano chiedeva in media il 26% in meno della piena proprietà. A Torino lo scarto era del 31%, a Bologna del 34%, a Firenze del 38%, a Trieste del 41%. Tra le province spiccava Lucca, al 51%. La formula resta di nicchia: a livello nazionale gli annunci di nuda proprietà sono appena lo 0,6% dell'offerta residenziale.
La spiegazione che si sente più spesso per queste differenze è l'età di chi vende. È corretta, ma lascia fuori metà del problema.
Che cosa si compra davvero
Chi acquista la nuda proprietà paga oggi una casa di cui avrà la disponibilità solo quando l'usufrutto si estinguerà, di solito alla morte dell'usufruttuario. Nel frattempo non incassa nulla. Il godimento, o il canone se l'usufruttuario decide di affittare, resta al venditore, che sostiene anche l'IMU e la manutenzione ordinaria; al nudo proprietario spettano gli interventi straordinari. In termini finanziari è un titolo senza cedola con scadenza incerta, rimborsato alla fine con l'immobile stesso e con la rivalutazione o la svalutazione maturata nel frattempo.
Lo sconto rispetto alla piena proprietà corrisponde quindi, in prima approssimazione, al valore attuale dei redditi netti a cui l'acquirente rinuncia per tutta l'attesa. Le variabili sono due: quanto dura l'attesa e quanto rende la casa.
L'età fissa la durata, il rendimento fa il resto
Sulla durata pesa l'età dell'usufruttuario. Istat stima per il 2025 una speranza di vita a 65 anni di 21,4 anni, e chi vende la nuda proprietà ha in genere un'età ben più alta, con un orizzonte di attesa che si accorcia di conseguenza.
Il secondo fattore riceve meno attenzione, eppure sposta molto. Con un orizzonte di undici anni e un rendimento netto del 3%, i redditi ceduti valgono circa il 28% del prezzo pieno. Con lo stesso orizzonte e un rendimento netto del 4,5% si arriva al 38%. Un punto e mezzo di rendimento vale dieci punti di sconto, a parità di età del venditore.
La graduatoria di Idealista è coerente con questa lettura almeno a un estremo. Milano, che secondo Tecnocasa ha il rendimento lordo da locazione più basso tra le grandi città, intorno al 4,4%, è anche la città con lo sconto più contenuto. Dove i prezzi sono saliti più dei canoni, il reddito a cui si rinuncia pesa meno sul valore e la nuda proprietà costa relativamente di più.
Le altre variabili nel campione
Il rendimento non spiega tutto. Gli immobili offerti in nuda proprietà sono spesso datati e più grandi della media, con lavori da mettere in conto al rientro in possesso, e questo allarga lo sconto indipendentemente dal reddito. Idealista nota anche che lo scarto si riduce passando dal capoluogo alla provincia, e lo attribuisce ai valori più alti della piena proprietà nelle città. I dati si riferiscono ai prezzi richiesti negli annunci e ai soli territori con almeno dieci offerte nel trimestre: il dettaglio della singola città va preso come indicazione.
La tabella fiscale vive in un altro mondo
Il fisco valuta usufrutto e nuda proprietà con coefficienti agganciati al tasso legale. Per il 2026 il tasso legale è sceso all'1,6%, ma il decreto del Mef del 24 dicembre 2025 ha mantenuto i coefficienti calcolati sul minimo di legge del 2,5%. Con quella tabella la nuda proprietà vale il 70% della piena proprietà se l'usufruttuario ha tra 76 e 78 anni, il 60% se ne ha tra 70 e 72.
Sono valori pensati per determinare la base imponibile di registro, successioni e donazioni. Applicano lo stesso tasso a Milano e a Trieste, ignorano lo stato della casa e attribuiscono all'usufrutto un reddito convenzionale. Che il 30% della tabella cada vicino agli sconti osservati a Torino o a Milano è una coincidenza. Chi usa i coefficienti come riferimento di prezzo, in un senso o nell'altro, scambia una convenzione tributaria per una stima di mercato.
Chi compra e perché
La domanda arriva da due direzioni: i genitori che acquistano per i figli con un esborso inferiore, e gli investitori con un orizzonte lungo che non hanno bisogno di reddito corrente. Il secondo gruppo dovrebbe leggere lo sconto per quello che rappresenta. In un mercato dove il rendimento è compresso lo sconto è basso, e l'operazione regge solo se la rivalutazione attesa compensa il reddito ceduto. Dove il rendimento è più alto lo sconto è generoso, spesso perché il mercato si aspetta meno dal valore futuro.
Letta così, la nuda proprietà è uno strumento per comprare la rivalutazione futura di una casa senza pagarne il reddito presente. Lo sconto rappresenta il prezzo del tempo e del reddito ceduto, e i numeri di Idealista suggeriscono che nelle grandi città il mercato lo calcola già con discreta precisione.