Il rapporto «Gli immobili in Italia 2026» stima in 1,1 miliardi, il 7% del gettito, lo spazio rimasto ai Comuni per alzare l'IMU. Con le aliquote quasi al massimo, l'imposta cresce attraverso le rendite: 20mila lettere di compliance entro fine anno.
Il volume «Gli immobili in Italia 2026», curato dal Dipartimento delle Finanze del Mef e dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, si apre con i numeri destinati ai titoli: 6.088 miliardi di valore del patrimonio abitativo, 67,4 milioni di unità censite con rendita, il 75,8% delle famiglie proprietario della casa in cui vive. Per chi detiene immobili a reddito il capitolo più utile è un altro, quello sul nuovo prospetto delle aliquote IMU.
Dice che i Comuni hanno quasi finito lo spazio.
Un'autonomia fiscale quasi esaurita
Dal 2025 le delibere IMU passano per un prospetto standardizzato, e per la prima volta le scelte di quasi ottomila enti si possono confrontare in modo omogeneo. Lo hanno adottato 7.314 Comuni, il 98,9% di quelli esaminati. Il 57,5% applica un'aliquota unica alle fattispecie considerate, gli altri differenziano per categoria. Il margine ancora disponibile per aumentare il gettito è stimato in circa 1,1 miliardi di euro, il 7% delle entrate IMU effettive.
Con un margine del 7%, la grande maggioranza delle amministrazioni lavora già vicino al tetto del 10,6 per mille, che sale all'11,4 dove era stata applicata la vecchia maggiorazione TASI. Il prelievo immobiliare nel suo complesso vale circa 42 miliardi l'anno, il 7,7% delle entrate fiscali, e sul versante comunale la leva più ovvia ha poco da offrire.
Riscossione e base imponibile
Se l'aliquota non può salire restano due strade: incassare meglio quanto è già dovuto, oppure allargare la base. Sulla prima il rapporto usa tecniche di machine learning per stimare l'efficienza della riscossione di IMU e TARI e individua margini di recupero senza ritocchi alle aliquote. La seconda è già in cammino.
Entro la fine dell'anno l'Agenzia delle Entrate prevede di spedire circa 20mila lettere di compliance a proprietari di fabbricati che esistono sul territorio ma non negli archivi catastali, oppure vi compaiono in una versione superata da ampliamenti, cambi d'uso o nuove costruzioni. Le anomalie emergono dal confronto tra cartografia catastale e ortofoto. Sul perimetro della campagna le ricostruzioni di stampa non coincidono: alcune insistono sugli immobili ristrutturati con i bonus dal 2019 e mai aggiornati in rendita, altre sugli edifici del tutto assenti dal catasto. Secondo alcune fonti, dall'annuncio dei controlli circa 70mila immobili sono già stati aggiornati spontaneamente.
Catasto e urbanistica restano separati
La lettera non è un accertamento. Invita a verificare e, se l'omissione è confermata, a presentare il Docfa, valutando il ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni.
Il punto che spesso sfugge è un altro. Aggiornare la rendita non sana nulla dal punto di vista edilizio: un ampliamento realizzato senza titolo e poi regolarizzato in catasto resta un abuso, con in più una data certa e un documento che lo descrive.
Per chi compra la conseguenza è concreta, perché la conformità catastale dichiarata nell'atto e la conformità urbanistica sono due verifiche distinte, e una campagna di controlli fondata su immagini aeree aumenta la probabilità che le difformità emergano dopo il rogito, a carico del nuovo proprietario. Su portafogli frazionati, case di villeggiatura e complessi rurali con pertinenze cresciute nel tempo, il confronto fra planimetria, stato di fatto e titoli edilizi va fatto in due diligence, senza affidarsi alla sola dichiarazione del venditore.
Il conto per gli immobili non abitativi
L'abitazione principale fuori dalle categorie di lusso è esente, quindi l'IMU pesa su seconde case, immobili locati, negozi, uffici, capannoni e aree fabbricabili. Il rapporto conta più di 6,5 milioni di immobili locati e circa 6,6 milioni dichiarati a disposizione, la base su cui i Comuni hanno già spinto le aliquote quasi al massimo.
La lettura ha due facce. Con le regole attuali il rischio di rincari da delibera è contenuto, e un piano finanziario può trattare l'IMU come un costo stabile rispetto alla rendita. La rendita stessa, però, è diventata la variabile in movimento. Ogni Docfa che recepisce una ristrutturazione, ogni fabbricato che emerge, ogni classamento rivisto aumenta l'imposta senza che un consiglio comunale debba votare alcunché.
Per gli sviluppatori c'è un'avvertenza in più. I fabbricati costruiti e destinati alla vendita sono esenti dal 2022 finché restano invenduti e non locati, a condizione che i requisiti formali siano rispettati, dichiarazione compresa. Sull'invenduto ereditato da operazioni rimaste ferme, specie fuori dai grandi mercati, la verifica non è scontata.
Un'imposta che cresce dal basso
La revisione generale delle rendite è stata discussa più volte nell'ultimo decennio senza mai arrivare in fondo, e il costo politico la rende improbabile anche nel prossimo futuro. Il volume del Mef e dell'Agenzia mostra che la manutenzione ordinaria del catasto, fatta di controlli mirati e aggiornamenti spontanei, ottiene un effetto simile su scala più piccola e senza dibattito pubblico. Il rischio fiscale sugli immobili si sposta così dalla delibera comunale alla singola scheda catastale.