Le compravendite italiane crescono ancora, ma sotto la superficie il mercato si polarizza: Milano, Roma e Napoli restano solide, mentre Torino e Palermo mostrano segnali di erosione del valore. Nomisma prevede una stabilizzazione fisiologica fino al 2028, con poco più di 780mila transazioni l'anno.
Il mercato residenziale italiano chiude la prima metà del 2026 con un quadro più articolato di quanto i numeri aggregati lascino intendere. Da un lato, i dati confermano una fase di crescita ancora solida: secondo l'Osservatorio Fimaa-Confcommercio, le compravendite dell'intero anno dovrebbero superare le 750mila unità, con un incremento del 4,5% e prezzi in salita di circa il 3,9%. Nel primo trimestre, le rilevazioni dell'Agenzia delle Entrate parlano di quasi 180mila transazioni, in crescita del 4,4% su base annua, con un contributo pressoché paritario tra capoluoghi (+4,1%) e comuni minori (+4,6%).
Dall'altro lato, sotto la superficie di questi numeri si sta consolidando una polarizzazione geografica che merita attenzione da parte di chi opera nel settore. Il 1° Osservatorio Immobiliare di Nomisma, presentato nelle scorse settimane, inquadra il triennio 2026-2028 come una fase di crescita contenuta delle compravendite — non un rallentamento brusco, ma una stabilizzazione fisiologica dopo gli anni di forte espansione. Le previsioni parlano di 783mila compravendite nel 2026 (+1,8% sul 2025), 780mila nel 2027 e 782mila nel 2028: numeri che fotografano un mercato maturo, non più in fase di rincorsa.
È nella lettura territoriale che emergono le differenze più significative. Le piazze "forti" — Milano, il centro di Roma, Napoli — mantengono prezzi stabili o in leggero aumento, sostenuti da una domanda che continua a privilegiare la qualità dello stock e la localizzazione primaria. A Milano lo sconto medio richiesto in trattativa si è ridotto al 3,05%, in contrazione rispetto ai picchi degli anni scorsi, mentre il taglio mediano delle unità compravendute è sceso da 100 a 78 metri quadrati, segno di una ricomposizione della domanda verso superfici più contenute ma più accessibili. Roma mantiene uno sconto medio stabile al 5,62%, mentre Napoli — dopo un recupero post-pandemico del 16,6% — mostra ora segnali di consolidamento, con un valore mediano intorno ai 2.250 euro al metro quadro.
Diversamente si muovono i mercati "deboli": Torino e Palermo, tra le altre, registrano segnali di erosione del valore reale, in un contesto in cui l'offerta resta superiore alla domanda effettiva. Coerente con questa lettura è quanto rilevato da Idealista per il primo trimestre 2026: nelle grandi città — Milano, Firenze e Bologna in particolare — è aumentata la quota di immobili che subisce una correzione al ribasso rispetto al prezzo richiesto in annuncio. Anche nei mercati premium, storicamente più resilienti, la domanda mostra qualche segnale di affaticamento: non un crollo, ma una minore spinta, compatibile con un contesto di tassi ancora elevati e prezzi che negli ultimi anni hanno corso più dei redditi.
Sul fronte del credito, la quota di acquisti perfezionati con mutuo ipotecario è tornata a ridosso del 47,8%, mentre il tasso medio sulla prima rata si attesta intorno al 3,62%: si compra di più, ma si paga un costo del credito più alto rispetto a un anno fa. È un equilibrio che richiede maggiore selettività da parte degli acquirenti e una capacità di analisi più sofisticata da parte di chi li accompagna nella scelta.
Il quadro che emerge, in sintesi, non è quello di un mercato in frenata, ma di un mercato che si è fatto più discriminante. La crescita aggregata nasconde traiettorie molto diverse a seconda della città, del quartiere e della tipologia di immobile — e questa eterogeneità è destinata, secondo le previsioni degli osservatori di settore, a consolidarsi nel prossimo triennio.
Questa eterogeneità ha implicazioni operative concrete. Per chi vende a Milano o nel centro di Roma, il mercato attuale premia ancora la pazienza: la domanda resta solida e la pressione al ribasso sui prezzi resta contenuta. Per chi vende a Torino o Palermo, la dinamica è opposta — tempi di vendita più lunghi e margini di trattativa più ampi richiedono aspettative di prezzo più realistiche fin dall'inizio. Per chi compra, la riduzione del taglio mediano delle unità a Milano racconta una domanda che si adatta ai budget disponibili più che ai desideri originari, un segnale che vale la pena monitorare anche in altre città ad alta tensione abitativa.
Resta inoltre una variabile trasversale a tutte le geografie: la qualità dello stock. Anche all'interno delle piazze più solide, gli immobili con buone prestazioni energetiche continuano a registrare premi di valore significativi rispetto al resto del mercato, mentre gli edifici più datati faticano a mantenere i prezzi richiesti — un effetto che si somma, e in alcuni casi si sovrappone, alla polarizzazione geografica descritta.