Il dibattito sulla casa si è spostato sullo stock: troppe abitazioni nei posti sbagliati, poche dove servono, la riconversione come risposta. La diagnosi regge, ma il divario si sta allargando soprattutto dall'altro lato, quello del reddito, e nessun piano di recupero lo chiude da solo.
Su VareseNews del 3 agosto Mauro Colombo, amministratore delegato di Artser, ha scritto una cosa giusta e poco popolare: l'Italia non è a corto di case. Ne ha oltre 35 milioni, quasi tre quarti abitate da chi ci risiede. Il problema non è la quantità, è che quel patrimonio fu costruito per famiglie che non esistono più e fatica a diventare abitazione per chi la cerca oggi. Colombo lo chiama illiquidità immobiliare, e il termine è azzeccato.
La diagnosi regge. Descrive però metà del meccanismo, e non la metà che si è rotta per prima.
Le due curve
Nel primo trimestre 2026 l'indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni è salito del 5,2% su base annua, con il nuovo a +6,7% e l'esistente a +4,8%. I canoni di locazione sono cresciuti di circa il 4%, arrivando in media attorno ai 14,8 euro al metro quadro, vicini ai massimi storici. Nello stesso paese, l'Ufficio parlamentare di bilancio ha calcolato che tra il 1990 e il 2024 le retribuzioni reali lorde per dipendente a tempo pieno sono scese dell'1,6%, mentre la media dei paesi OCSE cresceva del 35%. Il part time, nel frattempo, è passato da poco più del 4% degli occupati a circa il 30%, e in oltre la metà dei casi non è una scelta.
Due curve che vanno in direzioni opposte da trentacinque anni. Il costo dell'abitare sale, la capacità di pagarlo scende. Buona parte di quello che chiamiamo caro casa è un caro lavoro travestito da questione immobiliare, ed è la ragione per cui ogni misura costruita solo sul lato dell'offerta arriva puntualmente corta.
Dove la tesi va corretta
Dire che il vincolo è il reddito, però, è vero solo a metà, e la metà mancante conta. Il reddito determina l'accessibilità finché l'offerta risponde. Dove non risponde, e a Milano non risponde, un aumento salariale si capitalizza nel valore del suolo nel giro di pochi cicli: è rendita ricardiana, il guadagno passa al proprietario dell'area, non a chi affitta. Le due spiegazioni non sono alternative, lavorano in serie. Il reddito fissa il livello aggregato di accessibilità; l'elasticità dell'offerta decide chi incassa la crescita di quel reddito.
Da qui il limite della formula "recuperare, non edificare". Su scala nazionale è corretta. Su scala metropolitana molto meno, perché riattivare un patrimonio sottoutilizzato in un territorio a domanda debole non alloggia nessuno a Milano. La domanda abitativa è co-localizzata con il lavoro; i fabbricati restano dove sono stati costruiti, e la riconversione non li sposta.
Il retrofit non è una politica abitativa
C'è poi un effetto che nel dibattito passa quasi sempre sotto silenzio. La spinta al riuso non nasce dall'accessibilità, nasce dalla decarbonizzazione: la direttiva europea sulle prestazioni energetiche impone traiettorie di riqualificazione sul patrimonio peggiore, i nuovi Criteri Ambientali Minimi in vigore da febbraio obbligano alla decostruzione selettiva con recupero di almeno il 70% in peso dei materiali, e l'indice ISTAT del costo di costruzione ad aprile 2026 segnava +3,3% su base annua. Tutto questo alza il costo unitario dell'intervento, quindi il canone di equilibrio, salvo sussidio integrale. Il Superbonus lo ha dimostrato nel modo più costoso possibile. Vendere la riqualificazione come risposta all'emergenza abitativa significa sommare due obiettivi che in realtà si sottraggono.
Poi c'è la scala. Il Piano Casa nazionale destina 970 milioni al recupero dell'edilizia residenziale pubblica: a un valore medio di intervento intorno ai 32.000 euro, siamo nell'ordine di trentamila alloggi rimessi in circolo. È una cifra sensata rispetto al problema degli alloggi pubblici sfitti, marginale rispetto alle graduatorie, in un paese dove l'edilizia residenziale pubblica resta sotto il 4% dello stock complessivo, contro quote fra tre e sette volte superiori in Austria, Danimarca e Paesi Bassi. Il vincolo, prima che finanziario, è proprietario e istituzionale.
Il metro che manca
La demografia che Colombo cita correttamente, undici milioni di persone sole attese al 2050 e una dimensione media familiare sotto i 2,1 componenti, non descrive un problema di manutenzione. Descrive un problema di tipologia. Un appartamento ereditato di 110 metri quadri in un comune a domanda debole non diventa un monolocale in locazione gestita né un posto letto assistito con trentaduemila euro di lavori: cambia la destinazione d'uso, cambia l'impianto normativo, cambia il conto economico. È la ragione per cui la domanda di valutazione si sta spostando verso le tipologie che l'esistente non può fornire, dalle strutture per anziani ai tagli piccoli in locazione gestita, più che verso il recupero indifferenziato del patrimonio residenziale ordinario.
Resta una misura che quasi mai compare nei documenti di programmazione: quante ore di lavoro costa abitare. Finché quel numero peggiora, ogni piano casa lavora sul sintomo.