Scenari Immobiliari stima per l'Italia un fatturato immobiliare in crescita dell'8,7% nel 2026 e del 9,8% nel 2027. I dati Omi del secondo trimestre raccontano volumi fermi e un credito che torna a costare di più. Un confronto tra le due letture e sui fattori che potrebbero riconciliarle.
Al 34° Forum di Rapallo, il 18 settembre, Scenari Immobiliari ha presentato l'European Outlook 2027 con numeri che per l'Italia hanno il tono di una fase espansiva: fatturato immobiliare da 162,7 miliardi nel 2025 a 194,1 miliardi nel 2027, con una crescita dell'8,7% quest'anno e del 9,8% il prossimo. Il Paese sarebbe secondo in Europa per ritmo di crescita, dietro la Spagna, dopo un primo semestre da record per gli investimenti istituzionali, sopra i 7 miliardi.
Otto giorni prima l'Agenzia delle Entrate aveva pubblicato le statistiche Omi del secondo trimestre. Il quadro è un altro.
Il dato osservato
Tra aprile e giugno le compravendite di abitazioni sono state 201.596, lo 0,1% in più rispetto allo stesso trimestre del 2025. Milano ha chiuso con 6.492 transazioni contro le 6.491 di un anno prima. Una sola unità di differenza.
Il primo trimestre si era fermato a 179.655 scambi, per cui il semestre supera di poco quota 381 mila. Nello stesso periodo il mercato delle locazioni è cresciuto del 3,1%, e del 3,7% nei comuni ad alta tensione abitativa: la domanda si orienta verso l'affitto più che verso la proprietà.
Un anno fa lo stesso istituto stimava 800 mila compravendite di abitazioni per il 2026. Per arrivarci il secondo semestre dovrebbe superare le 418 mila unità, circa il 10% in più del primo. La stagionalità aiuta, perché il quarto trimestre è di norma il più ricco dell'anno. Un salto di quella misura mentre il credito rincara resta però un'ipotesi da verificare, non un punto di partenza.
La variabile che le stime di un anno fa non contenevano
La Bce ha alzato i tassi di 25 punti base a giugno e di altri 25 il 10 settembre, portando il tasso sui depositi al 2,50% dal 16 settembre. L'inflazione italiana di agosto è salita al 3,3%, il livello più alto da tre anni, spinta dall'energia. Secondo l'Abi il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni ad agosto era al 3,56%.
I mutui a tasso fisso seguono l'Eurirs più che le decisioni di Francoforte, e questo attenua l'impatto immediato. Il variabile, al contrario, incorpora la stretta nel giro di poche settimane.
Le previsioni di Rapallo sono state costruite dentro questo scenario; Mario Breglia ha parlato apertamente di venti contrari che però, a suo giudizio, non spengono il mercato. Resta da capire quale motore dovrebbe far crescere il fatturato se i volumi non si muovono.
Tre modi per far crescere il fatturato senza vendere più case
Il primo è il prezzo. Scenari stima un indice dei prezzi residenziali che passa da 110,8 nel 2025 a 121 nel 2027, oltre il 4% annuo. Nomisma, nelle previsioni diffuse in primavera, indicava per il 2026 un aumento nominale dello 0,9%. Distanza enorme, che dipende in buona parte dal metodo: prezzi di transazione in un caso, dinamiche di domanda e offerta su scala nazionale nell'altro.
Il secondo è la composizione. Secondo l'Agenzia le compravendite di abitazioni nuove sono cresciute del 15,6% su base annua, e una casa nuova ha un prezzo medio ben più alto di un'usata della stessa metratura: basta uno spostamento del mix per alzare il valore medio delle transazioni anche a volumi invariati. Qui però c'è una discrepanza da segnalare. L'elaborazione di Abitare Co. sugli stessi dati Omi, ripresa da Idealista, parla di 12.902 abitazioni nuove compravendute e di un incremento del 30,8%. Le due cifre potrebbero riferirsi a perimetri diversi, capoluoghi contro totale nazionale oppure definizioni differenti di nuova costruzione. Finché non vengono riconciliate, l'effetto composizione indica una direzione, non una misura.
Il terzo è il non residenziale: negozi e laboratori +5,7% nel trimestre, depositi e autorimesse +5,2%, terziario-commerciale +4,7%.
Che cosa non sappiamo ancora
Un fatturato in crescita con volumi fermi è possibile, a patto che prezzi, mix e comparti non residenziali spingano tutti nella stessa direzione. Ognuno di questi fattori ha una fragilità propria. Con l'inflazione al 3,3% i prezzi reali crescono molto meno di quelli nominali. L'offerta di nuovo dipende da cantieri avviati anni fa, con costi e tassi diversi da quelli attuali. Gli investimenti istituzionali, infine, sono sensibili allo scarto tra rendimenti prime e costo del debito, che una politica monetaria restrittiva tende a comprimere.
C'è poi un'ipotesi alternativa, meno rassicurante. Il secondo trimestre potrebbe aver visto acquirenti anticipare le decisioni in vista della stretta, e la frenata emergere solo nei dati di fine anno. I numeri disponibili oggi non permettono di distinguere tra le due spiegazioni.
Le statistiche Omi del terzo trimestre, attese per dicembre, saranno le prime a coprire un periodo interamente successivo al secondo rialzo. Fino ad allora le stime di Rapallo restano uno scenario di riferimento, con una condizione implicita forte: che il credito non diventi il collo di bottiglia di un mercato in cui la domanda di proprietà rallenta e quella di affitto avanza.